中国国贸（600007）2022年年度董事会经营评述内容如下：

(资料图)

一、经营情况的讨论与分析

2022年，受市场环境影响，写字楼整体租赁需求进一步收缩，商业物业市场受冲击较大，服务式公寓租赁需求有所减弱，酒店经营业绩大幅下滑。

写字楼市场供应量较上年大幅减少，新租需求受到持续冲击，市场活跃度及成交量有所下降，叠加企业整合及租赁面积缩减、腾退等多重因素的影响，全年净吸纳量由2021年高峰大幅回落，空置率持续攀升，租金小幅下滑。公司所在中央商务区的甲级写字楼，由于内生韧性和抗风险能力相对较强，空置率相对较低，平均租金仍保持较高水平。

由于聚集性、接触性消费受限，以及居民消费意愿下降，整个消费市场呈现低迷，商场客流量显著减少，全年社会消费品零售总额有所下降，其中奢侈品消费市场在经历了2021年高速增长后增速略显疲态。在低迷的市场环境中，商业品牌拓店速度变缓，租赁需求有所减弱，甚至出现不同程度的退租现象，市场空置率小幅上升，租金持续走低。

在实施严格的入境管控措施下，外籍人士入境难度加大，服务式公寓部分潜在客户出现暂时性流失；境内客户也因市场环境等因素影响，对服务式公寓的租赁需求有所减弱。

由于酒店举办会议与社交聚会等活动受到严格限制，商务差旅及旅游需求等大幅减少，酒店行业整体经营业绩大幅下滑。

报告期内，受市场环境和超预期因素的影响，公司经营受到冲击，面临前所未有的挑战。为此，公司在经营上采取了多项灵活有效的措施，努力降低市场环境对公司经营带来的不利影响，取得了较好的经营业绩。同时，为积极响应政府关于减免企业租金的号召，公司对部分企业实施了一定的租金减免，履行公司的社会责任。

二、报告期内公司所处行业情况

见本节“经营情况讨论与分析”和“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的相关内容。

三、报告期内公司从事的业务情况

报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。

公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其它主营业务均由公司自行进行管理和经营。

根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年批准发布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。

四、报告期内核心竞争力分析

公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。

长期以来，公司凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源优势、管理优势等，在市场上处于领先地位。

报告期内，公司的核心竞争力未发生重大变化。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入34.4亿元，比上年减少1.4亿元或4.0%；成本费用17.4亿元，比上年减少1.5亿元或7.9%；实现利润总额14.9亿元，比上年增加1.3亿元或9.3%。扣除非经常性损益后，实现利润总额13.5亿元，与上年基本持平。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2023年，随着国家防疫政策的优化调整，生产生活秩序正逐步恢复正常；中央及各级政府接连出台稳增长、促消费政策，居民消费能力、消费意愿将逐步增强，消费市场将逐步回暖。预计写字楼市场活跃度将逐步企稳反弹，商业物业市场将重新释放活力，服务式公寓租赁需求将有所增长，酒店行业有望进入快速恢复期。

1、写字楼

2023年，国家宏观经济总体向好，写字楼市场活跃度预计在2023年二、三季度开始逐步企稳反弹，吸纳量预计将进入新一轮上升期。但受各种因素影响，一些企业承租能力有所下降；外部环境亦是动荡不安，国际局势总体更趋紧张，可能导致部分跨国公司调整战略布局，增加了市场的不确定性。预计2023年北京CBD区域甲级写字楼空置率将小幅下降，租金水平保持平稳。

2、商城

商业物业零售商的扩张预计在2023年二季度重启，更多首店、特色门店、网红品牌加力布局，将助力新项目销售和优质存量项目的品牌和业态升级，核心商圈仍为品牌布局首店的首选之地；北京市政府出台多项促进消费政策，有利于推动市场活力的释放。消费市场的回暖，将刺激商业物业市场需求及租金水平的回升。

3、公寓

随着国家防疫政策的优化调整，人员的流动性有望进一步加大，从而将带动来自境外人员对服务式公寓租赁需求的增长。另外，新兴行业迅速发展将为高端服务式公寓租赁市场带来更多的境内客户；同时，在传统的商务客户之外，以提升居住品质、体验舒适生活的个人客户数量有所增加，也将带动境内客户对服务式公寓租赁需求的增长。

4、酒店

酒店市场有望在2023年进入快速恢复期。商旅活动、会展及旅游消费逐步回归常态，将利好酒店行业复苏。其中注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品质酒店，将受到市场更多青睐。

(二)公司发展战略

国家正着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置；北京市正在推进国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由贸易试验区建设，并建设国际消费中心城市；北京CBD将依托国贸中心等商业综合体打造千亿级商圈。

公司将抓住国家着力扩大国内需求以及北京市培育建设国际消费中心城市等战略机遇，重点围绕北京市传统商圈布局，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，进一步提升公司的核心竞争力。在稳定出租率水平的基础上，吸引更多的有实力、信誉好的跨国公司及金融、科技、健康、专业服务等企业入驻国贸写字楼，继续保持写字楼在市场中的引领地位；以品质化、特色化、国际化为导向推进国贸商城提质升级，在CBD打造千亿级商圈中发挥积极作用；重点开发具有消费潜力的新兴客户群体，提升国贸公寓的经营收入；不断创新酒店产品和服务，实现酒店经营业绩的稳步增长；积极探索商业物业管理的品牌输出、管理输出等轻资产运营模式，进一步提升公司的市场影响力和品牌价值。

(三)经营计划

2023年，公司预计实现营业收入38.0亿元，成本费用19.5亿元，税金及附加3.7亿元，利润总额14.8亿元。

公司将重点做好以下方面的工作：

1、努力完成全年经营目标。一是进一步加强形势分析和市场研判，运用灵活和有弹性的策略应对市场变化；二是不断调整、优化租户结构，不断提升服务质量，吸引更多有实力、信誉好的企业入驻国贸写字楼；三是通过大数据分析进行品牌及商铺位置的优化调整，引入更多首店和创新体验业态，扶持和推动新零售模式提升商城品牌丰富度和租金水平；四是抓牢需求量大、租赁预算较高的使馆、金融、能源类租户，提高长租比例，稳定公寓出租率；五是不断创新酒店产品和服务，以有特色、个性化的产品和服务满足多元化的市场需求。

2、推进数字化建设。重点加大对国贸APP的推广和利用，充分发挥公司的综合优势，提供更便捷的交互、交流和资源共享平台，提升竞争优势和品牌影响力；加快推进ERP系统升级，运用数字化技术全面提升公司的服务能力、抗风险能力和管理水平。

3、继续推进节能环保技改工程项目实施，完成建筑WELL认证、接受清洁生产政府评审，不断提升公司节能低碳、健康环保水平。同时推进物业运营维护管理智慧化建设，提高物业运营效率。

4、抓好安全运营。牢固树立“安全第一”意识，不断完善安全责任制度和安全保证措施，强化安全教育和培训演练，坚决消除各类安全隐患。加快智慧化防控体系建设，形成“人防、技防、智防”三位一体的防控体系，确保实现全年无重大安全事故目标。

5、继续加强内部制度建设和人才队伍建设，健全员工激励机制和绩效考核体系。

(四)可能面对的风险

1、中国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，公司经营可能面临更多的困难和挑战，公司营业收入不及预期。

2、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，人员相对密集，公司在治安、反恐等多方面面临更大压力。

面对上述存在的风险因素，公司将采取的应对措施，见上述“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的“经营计划”的相关内容。另外，针对公司在消防、治安和反恐等方面存在的潜在风险，公司除采取一定的防范措施外，同时购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻公司及相关方利益受到的损害。

(五)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

按照公司2023年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税金等支出预计约21.2亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预计约1.1亿元，归还银行借款本金、支付银行借款及公司债券利息预计约1.3亿元，合计约23.6亿元。

2023年度，公司应付各项目工程改造尾款约为0.4亿元。

公司2022年底货币资金余额为33.7亿元（不含受限资金1.3亿元，见本报告“第四节经营情况讨论与分析”中“资产负债情况分析”关于截至报告期末主要资产受限情况），预计2023年度经营活动产生的现金流入约为38.0亿元，合计约71.7亿元，可以满足上述资金需求。